Стоит ли делать в квартире под сдачу дорогой ремонт? И нужно ли покупать туда кондиционер и большой телевизор? Мы опросили наших экспертов и попробовали разобраться в том, как правильно увеличить арендную ставку для московской квартиры.
Неправильно: закупать в квартиру лишнюю бытовую технику и электронику
Наличие в квартире стиральной машинки, плиты и холодильника давно стало обязательным атрибутом для съёмной квартиры. Таким набором техники квартиросъёмщика не удивишь, а просить дополнительную плату за нечто не имеет смысла. Это означает, что закупать для квартиры, предназначенной для сдачи в аренду, дорогостоящие приборы и гаджеты также не стоит. Единственное исключение составляет кондиционер: если вы рассчитываете на клиента среднего (или выше) достатка, наличие кондиционера будет играть существенную роль как при ценообразовании, так и при привлечении потенциальных квартиросъёмщиков.
А вот вместо полноценной плиты вполне можно обойтись одной варочной панелью; если вашу квартиру будет снимать, например, одинокий работающий мужчина, вряд ли у него возникнет острая необходимость пользоваться духовым шкафом.
– В съёмной квартире должно быть всё необходимое, но при этом не должно быть и ничего лишнего – того, что вашему клиенту просто не пригодится, – говорит хотельер Дмитрий Шилов.
То есть, если собственный телевизор, например, есть не у каждого, то вот утюг, фен и чайник ваш новый жилец, скорее всего, привезёт с собой (если речь идёт о долгосрочной аренде). Лучше всего обговорить этот вопрос с клиентом отдельно и заранее: если квартира ему подойдёт, но телевизора в ней не окажется, вы можете договориться о покупке в следующем месяце за счёт его арендной платы.
Правильно: поставить хорошую новую сантехнику
Даже если санузел в вашей квартире совместный и отделан не венецианской плиткой, а обычными пластиковыми панелями, главное, чтобы он был чистым, аккуратным и с хорошей сантехникой. Ничто так не отпугивает квартиросъёмщиков (особенно женщин и особенно с детьми), как пожелтевший унитаз, протекающий бачок и проржавевшая ванна. Так что лучше сразу потратиться на обновление или полную замену сантехники в туалете и ванной, а потом смело накидывать на цену размер своих затрат, поделённый на 12.
Неправильно: сделать дорогой ремонт
Конечно, если вы хотите сдать свою недвижимость подороже, ремонт в квартире нужен, но ни в коем случае не вычурный и не дорогой.
Во-первых, откажитесь от любых кричащих и нестандартных дизайнерских решений: стоят они, как правило, неоправданно дорого, а оценить их сможет далеко не каждый из потенциальных клиентов. Квартира должна быть максимально обезличена и готова к любым преобразованиям по желанию будущего жильца.
Во-вторых, сделайте простой расчёт: составьте смету своего предполагаемого ремонта (скажем, у вас получилось 400 тысяч рублей), прикиньте, за сколько лет вы рассчитываете вернуть эти затраты (например, за 4 года), а потом разделите первую цифру на вторую и ещё на 12. Таким образом вы получите сумму, на которую вам придётся повысить арендную ставку для того, чтобы ваш ремонт экономически оправдался (400000: 4: 1 = 8333 рубля).
А теперь подумайте: кто ваш потенциальный квартиросъемщик? Какие удобства ему необходимы? И сколько он готов платить за жильё? Отвечая на эти вопросы, прежде всего, принимайте во внимание размер и местоположение вашей квартиры. Если вы хотите сдать трёшку в центре или другом престижном районе города – скорее всего, ваш клиент будет обладать высоким достатком и соответствующими запросами. В этом случае дорогой ремонт может оправдать себя. А вот если вы сдаёте однушку где-то недалеко от окраины, дорогой ремонт будет не привлекать, а наоборот, отпугивать клиентов. Ваша целевая аудитория – люди с небольшим достатком или рассчитывающие сэкономить, поэтому дорогой ремонт им не нужен, а высокая цена – просто неприемлема.
– По моему опыту, в съёмной квартире ремонт должен быть не дорогим, а качественным, – говорит Дмитрий Шилов.
По мнению хотельера, в этом случае лучше руководствоваться принципом «чем проще, тем лучше». Кроме того, стоит учесть, что в процессе эксплуатации определённые элементы отделки будут изнашиваться и портиться, какого бы высокого качества они ни были. А значит, при смене жильца всё это потребует обновления, а значит, новых затрат с вашей стороны.
Правильно: привести в порядок подъезд и лестничную клетку
Как ни странно, даже банальное наведение чистоты и порядка в квартире (а также удаление из неё всей старой мебели, ковров, занавесок и других вещей, имеющих поношенный и потрёпанный вид) может поднять её стоимость на одну-две тысячи в месяц. Ну и, конечно, привлечь гораздо большее количество потенциальных клиентов.
То же относится к уборке в подъезде и на лестничной клетке. Если вам не под силу сделать там косметический ремонт, позаботьтесь о том, чтобы в дни показов вашей квартиры везде, где пройдут потенциальные квартиросъёмщики, было светло, чисто и хорошо проветрено. Как отмечает Дмитрий Шилов, «аккуратный подъезд, коридор, двор – в общем, всё то, что называется входной группой, – являются большим плюсом для клиента при принятии решения о выборе жилья».
Итак, нужны преобразования. Но сначала нужно определить, до какой степени они возможны, какую тактику выбрать. Увы, но здесь приходится многие вещи обсуждать с хозяевами квартиры.
Если можно сделать ремонт
Сейчас сдается очень много уютных, светлых квартир, с отлично проведенным ремонтом. О таком варианте и говорить нечего – менять там, скорее всего, ничего и не потребуется, разве что добавить какие-то мелочи, аксессуары, то, что в вашем вкусе, то, что создает настроение. Но такое жилье наверняка не будет самым дешевым вариантом.
Если же вы хотите экономвариант, то вам может достаться квартира, где ремонта не было как минимум лет 10, со старым хламом и не слишком просторная. И вот этот, самый распространенный вариант, часто требует ремонта. Если хозяева позволяют делать это – отлично, но тут тоже нужна золотая середина. Если вы не планируете жить здесь, скажем, 20 лет, то и не стоит тратить все личные сбережения на приведение в образцовый вид чужой недвижимости.
Ремонт должен быть легким, косметическим, необязательно переделывать все. Во-первых, меняйте то, что действительно пришло в негодность . Во-вторых, сконцентрируйтесь на том, что дает эффект мгновенных преобразований . Обязательно – . Они могут обеспечить пятьдесят процентов успеха. Далее – можно постелить линолеум или ковролин, но не настилайте паркет.
Можно сменить кухонный фартук, и необязательно он должен быть из плитки, можно использовать специальные панели. Главное – чтобы было чисто, аккуратно, вид был ухоженный. Все же остальное можно изменить посредством декора, без радикального вмешательства.
Если ремонт сделать нельзя
Невероятно, но факт – часто хозяева (особенно пенсионеры) запрещают делать не только какой-либо ремонт, но даже переставлять мебель. Необъяснимо, конечно, почему люди не хотят улучшить квартиру за чужой счет. Ну не хотят – и не надо. И не нужно в этом случае унывать. Любую квартиру всегда можно обновить и за счет других средств. И первый шаг – избавиться от ненужного хлама
.
Очень часто в съемных квартирах находится сломанная мебель, неработающая бытовая техника, и весь этот хлам там так и стоит, загромождая все пространство для жизни. Но хозяева дорожат всем этим и выбрасывать не собираются. Обговорите с ними несколько вариантов.
Во-первых, можно выгородить на балконе отсек или устроить шкаф, куда их сложить. Во-вторых, можно вынести в кладовку, если она есть. В третьих, можно устроить в квартире подвесные ящики, полки, антресоли для старых вещей. В четвертых, если есть гараж, часть вещей можно вынести туда. В пятых, в коридоре можно устроить шкаф-кладовку (если, конечно, размеры коридора позволяют).
Старые вещи
Если хозяева ни на что из вышеперечисленного не согласны, то выход в том, чтобы поставить диваны под углом, старые вещи – за диваны, а сверху сделать накладки из гипсокартона, мебельного щита. Или банально – сгруппировать весь хлам в одном месте и сделать перегородку-шторку из ткани или использовать жалюзи. Более мелкие предметы сложить в специальные тканевые чемоданы на молнии (такие продаются для гардеробных) и – на шкафы.
Промо брендов
хранение вещей
Активный декорЛюбой интерьер можно декорировать так, что он будет выглядеть по-новому, за счет активных, стилеобразующих аксессуаров. Обратите внимание, чтобы любые аксессуары и декор были съемными, не повреждающими стены, пол, мебель, иначе у хозяев будет полно претензий. Внимательно осмотрите квартиру, и в первую очередь нужно будет декорировать то, что пришло в негодность и бросается в глаза .
Чехлы на мебель
Потертую, старую мебель 30-летней давности, которая так и «кричит» о себе, легко и просто можно преобразить за счет съемных чехлов или новых покрывал. Съемные чехлы пригодятся и для стульев, и для табуретов, и не только для того, чтобы скрыть дефекты. Дело в том, что чаще всего они будут разнокалиберными и очень незатейливыми. А вот с помощью текстильных чехлов, решенных в едином ключе, вы зрительно объедините не сочетающиеся друг с другом предметы мебели в единый ансамбль и при этом еще и создадите тот стиль, который вам нужен. 
Обязательно нужно . Старые шторы – долой. Вместо них повесьте современные, красивые ткани, лучше легкие, из экологичных материалов. «Поиграйте» дизайном окна. Можно сделать красивый ламбрекен, повесить многослойные шторы, прикрепить на них всевозможные подвески,
Контекст
После недавнего объявления московских властей о том, что до конца года едва ли не каждая столичная квартира будет проверена на предмет проживания нелегальных мигрантов, забеспокоились многие. В том числе - многочисленная армия граждан России, снимающих жилье в Москве. Встревожены и хозяева квартир, сдающие жилплощадь иногородним, а то и коренным москвичам, оказавшимся без собственного угла.
Какие права и обязанности в подобных ситуациях имеют россияне и как себя грамотно вести, если к вам нагрянули с проверкой сотрудники полиции либо других инстанций? Самые важные пункты законодательства и практические советы - в очередном выпуске нашей рубрики.
Звонят? Откройте дверь!
Исходя из права на неприкосновенность жилья , мы, в принципе, вправе не открывать дверь вообще никому. С другой стороны, тот же Основной закон позволяет в определенных случаях проникать в квартиру против воли жильцов. То есть может быть попросту вскрыт замок, а то и выломана сама дверь. Разумеется, доводить до такой крайности не хотелось бы. Чтобы сохранить свое имущество и нервы, важно знать следующее.
По действующему законодательству право "проникать в жилье против воли" есть только у представителей органов государственной власти.
К ним относятся, в частности, полицейские, судебные приставы, в исключительных случаях сотрудники ФСБ и других силовых структур. Однако, поскольку сейчас речь идет об усилении контроля за проживанием нелегальных мигрантов, то на практике нас могут ожидать преимущественно визиты представителей полиции, в основном - участковых. Их полномочия прописаны в законе "О полиции" (федеральный закон от 7 февраля 2011 года № 3-ФЗ, последняя редакция - от 2 июля 2013 года).
Вывод
Конечно, всем нам следует соблюдать законы, неправомерно вечно жить без регистрации или сдавать квартиру толпам нелегалов. Однако знание своих прав и нюансов законодательства поможет избежать злоупотреблений и перегибов, которые порой случаются при проведении массовых кампаний-проверок.
Каждый арендатор понимает: даже самая классная съемная квартира - это не навсегда. Но нет ничего более постоянного, чем временное. Не запрещайте жильцам менять квартиру под себя. Пусть выбросят древний комод, переставят мебель, повесят другие шторы, заменят люстру или купят новую кровать.
Василий, 31: «Наш прошлый арендодатель не захотел менять диван на кровать. Но в один диван я не влезал по ширине, а в другой - по длине»
Если выбросить мебель рука все же не поднимается, воспользуйтесь сервисами хранения вещей, например skladovka.ru или cheapsklad.ru.
В идеале разрешите сделать ремонт в счет арендной платы.
Слишком личное
Идеальное арендное жилье не несет на себе печати индивидуальности хозяев. Освободите балкон от хлама, увезите свои вещи, выбросите все сломанное и ненужное. «Дизайнерский ремонт под себя» для арендного жилья скорее минус. Постарайтесь, чтобы оформление жилища было спокойным и нейтральным. Светлые стены без рисунка, однотонный ламинат, отсутствие любимого ковра вашей бабушки и фотографий умерших родственников на стенах дают +100 к харизме квартиры.
Неадекватные хозяева
Не забывайте, что это сделка: арендатор вам платит (и немало), а вы взамен предоставляете ему жилплощадь в безраздельное личное пользование. Ни в коем случае не приезжайте без предварительного звонка и уж тем более не вздумайте открывать дверь своим ключом. Для передачи денег лучше всего встречаться на нейтральной территории или вообще договориться о регулярном переводе на карточку. И нет, вы не можете забежать и проверить, все ли в порядке, если окажетесь поблизости.
Марина, 28: «Однажды пришла и обнаружила, что не могу открыть дверь, потому что в замке торчал ключ изнутри. Я начала звонить, дверь открылась, и в дверной проем я увидела удаляющуюся голую попу хозяина квартиры. Он пришел туда помыться»
Минимизируйте свое присутствие в жизни арендаторов. Не предлагайте прислать мужа починить сломавшуюся стиральную машинку, лучше сразу договоритесь оплачивать текущий ремонт пополам с жильцами.
Дискриминирующие требования
«Без детей и животных. Только славяне. Только официальный брак. Прописка только Москва и МО». Все это ужасно несправедливо и называется модным нынче словом дискриминация. Арендодатели из других городов России ничем не хуже москвичей, а людям в гражданском браке тоже надо где-то жить.
Саша, 30: «Когда мы с будущей женой искали квартиру, упустили классный вариант: хозяин возжелал сдавать только официально женатой паре. И даже то, что свадьба у нас была намечена через три месяца, его не убедило»
Беспокойство по поводу порчи имущества животными и детьми понять можно, но не исключайте таких арендаторов на начальном этапе. Многие готовы идти на уступки, лишь бы не расставаться со своими любимцами.
Настя, 28: «У меня кошка-сфинкс. Я согласна на залог, предварительный осмотр квартиры перед вселением с подробной описью имущества, и на такой же осмотр перед выездом»
Плохая сантехника и электрика
Плесень на стенах, текущие трубы, унитаз, к которому страшно даже приблизиться, не то что использовать по назначению. Санузел - важнейшая часть квартиры. Перед сдачей проследите, чтобы там все было в порядке. Обновите акриловое покрытие ванны, обработайте стены специальным антигрибковым средством, почините краны и сливной бачок. Жильцы будут вам безмерно благодарны, да и просить за квартиру с приличным санузлом можно больше. То же самое касается электрики. Вызовите мастера и проверьте состояние электропроводки. Сделайте это не только ради комфорта будущих арендаторов, но и во имя элементарной безопасности.
Захламленность
Обстановка многих сдающихся квартир часто выглядит так, будто кого-то стошнило мебелью. Три книжных шкафа, но ни одного платяного. Два дивана и ни одного стола. Ванная комната без единой полки и крючка, зато с набором из пяти разнокалиберных тазиков. Оставьте мебель, которой точно можно пользоваться: на кровати - cпать, за кухонным столом - есть, в шкафу - хранить одежду. Три распухших кресла в однокомнатной квартире? Вряд ли.
Непродуманность
Современные горожане в квартирах не только спят, едят и тупят в интернет. Многие работают дома, у большинства есть хобби. Оставьте место для рабочего стола. Не бойтесь пустого пространства: там можно расстелить коврик для йоги, поставить гитарную стойку или мольберт. Без телевизора легко можно обойтись, а вот оборудованная кухня, стиральная машина, шкаф для одежды и хорошее спальное место нужны каждому. Имеет смысл вложиться в добротную входную дверь, тогда в квартире будет тепло, тихо и комфортно.
Относитесь к сдаче квартиры, как к бизнесу. Долой сантименты! Тогда сменить любимые бабушкой обои в цветочек на однотонные и выбросить с балкона сломанные детские санки будет гораздо проще. Удачи в сдаче!
Хозяева съёмных квартир делятся на две категории. Первые предпочитают качественно отремонтировать жильё, укомплектовать его нужной техникой. Они не пускают на порог пары с маленькими детьми, кошечками и курящих, выставляют цену выше рыночной, но в таких арендованных квартирах приятно жить.
Хозяева второго типа сдают убитые квартиры: доставшиеся им в наследство от бабушек, с ремонтом и мебелью времён московской Олимпиады. А на предложение жильцов сделать ремонт в счёт арендной платы отвечают категорическим отказом. Оказывается, и такую квартиру можно сделать приятной для жизни, даже если в ней нельзя ничего перекрасить, переклеить и выбросить.
Спрячьте вещи
Ощущение захламлённости создаёт прежде всего обилие мелких предметов. Упаковываем хозяйское наследство в коробки и пытаемся найти им место на антресолях, под кроватью, поместить в нишу между потолком и верхними шкафчиками кухонного гарнитура.
Не удалось спрятать всё? Отодвигаем диван на полметра от стены, вровень со спинкой устанавливаем стопки коробок во всю длину сиденья, получившуюся конструкцию накрываем широкой доской с ближайшего строительного рынка или готовой полкой из IKEA - получаем функциональную консоль. Из коробок аналогичным образом можно организовать продолжение компьютерного стола или подставку-колонну под гигантский цветочный горшок. Чтобы коробки не раздражали своим видом, их можно оклеить зеркальной плёнкой - пусть растворятся в пространстве.
Сделайте перестановку
Начните с платяного шкафа и стенки: они должны оказаться у той стены, где расположена межкомнатная дверь. Дело в том, что объёмные предметы делают пространство визуально тяжёлым, потому лучше, если они не просматриваются от входа.
Доработайте мебель
Почти любой шкаф может облагородить красивая фурнитура, наведайтесь в ближайший Zara Home или один из магазинов интерьерного декора. Простая замена ручек иной раз может спасти даже безнадёжный кухонный гарнитур. На всякий случай не выбрасывайте старые: если хозяину не понравится обновление, при расставании с квартирой вернёте мебель в исходное состояние.
Не пожалейте денег - замените полки нижних кухонных шкафчиков ящиками. Вы удивитесь: в ящик помещается куда больше предметов, их можно охватить одним взглядом и пользоваться ими проще и удобнее. Размеры гарнитуров, особенно в старых квартирах, имеют стандартную ширину 40−60 сантиметров, наполнение для них продаётся в любом современном салоне кухонь.
Уродливый кухонный стол закроет привлекательная скатерть. Обшарпанный компьютерный стол можно доработать при помощи оргстекла: прижмите им то, что вашему глазу будет приятно - красивые обои, упаковочную бумагу или даже коллекцию подложек с подносов McDonald"s.
Красивый плед и декоративные подушки, съёмные сиденья на стулья помогут спрятать уродливую обивку мягкой мебели. А новое яркое постельное бельё даже не нуждается в покрывале.
Оформите окно
Естественно, можно и нужно поменять шторы. Не обязательно покупать какой-то особый дизайнерский текстиль, достаточно просто заменить старый советский тюль современными занавесками. Обязательно водрузите на подоконник несколько горшков с пышной зеленью. В продаже масса неприхотливых в уходе растений: для особо забывчивых цветоводов и тех, кто часто уезжает в командировки.
Измените свет
Чаще всего квартиры в старом фонде имеют единственную люстру по центру комнаты. Жить с таким освещением некомфортно: его или мало, или много, какие лампочки ни вкручивай. Замените кнопочный выключатель поворотным реостатом: сможете управлять яркостью светильника.
Старайтесь избегать верхнего света по вечерам: он безжалостно подчёркивает все недостатки квартиры. Нижний напольный свет, наоборот, поможет создать камерную атмосферу. Чем больше локальных светильников (торшеров, настольных ламп), тем лучше - просто забудьте о существовании общего света.
Обустройте санузел
Знаете ли вы, что душевые лейки продаются как отдельный товар? Для их замены не нужно даже вызывать сантехника: открутили старую вместе со шлангом - привернули новую. Казалось бы, мелочь, но как приятно наконец-то вымыться в душе с нормальным напором.
От обшарпанных стен и облупившейся краски можно отвлечь внимание. Например, зеркалом в замысловатой раме, шторкой с оригинальным принтом, яркими ковриками, качественными полотенцами, наконец. Осталось поставить в ванной живое растение. Побегам бамбука, например, не нужен естественный свет, и огромную влажность они отлично переносят.
Не расставляйте мебель вдоль стен: попробуйте выделить зоны. Например, диван в гостиной можно развернуть поперёк комнаты или выделить столовую, отодвинув обеденный стол от стены.
Стены со старыми обоями всегда можно замаскировать постерами или картинами крупного формата. А вообще, на стены можно вешать что угодно: в коридоре разместить коллекцию шляп вперемешку с зеркалами, а в гостиной - фотографии из путешествий, старые пластинки и гравюры. Чем плотнее развеска, тем меньше видны стены.
И самый главный совет: не относитесь к съёмной квартире как к временному жилью. Украшайте дом к праздникам, покупайте красивые аксессуары, привозите вещи из путешествий - одним словом, делайте всё, что бы делали в собственной квартире.
Маша Яшина
дизайнер интерьера
Мне самой не раз приходилось снимать жильё, и я не понаслышке знакома с трудностями обживания такой квартиры. Итак, представим, что вы смогли максимально отмыть и отчистить всё, что было возможно, избавились от того, с чем хозяева согласились расстаться, сделали рациональную перестановку. Советую теперь отправиться в магазин и купить кровать с нормальным матрасом. Да-да, перевозить кровать из квартиры в квартиру не так уж просто. Но всё-таки приятнее спать на чём-то действительно своём, а главное, добротном и качественном.
Облупившиеся стены и потёртые обои лучше максимально завесить. Если хозяева не разрешают сверлить стены, приобретите галерейную систему креплений. Картины, постеры, полотнища ткани с полюбившимся рисунком - что вешать, решать вам. Устрашающие дыры от сверла будут прикрыты тонким металлическим профилем под самым потолком. В конце концов, отверстия будет проще заделать при выезде, на высоте огрехи не так видны.
Вообще, текстиль - ваш спаситель. Начните с окон, поменяйте шторы. Однажды вместо расползающейся органзы я повесила на окна плотную холстину, которую художники натягивают на подрамник. Благодаря своей структуре она создала архитектурные складки, и окна в таком обрамлении заиграли.
Впечатление от кухни можно изменить, опустив светильник пониже над столом. Такой источник света покажет только самое красивое и уютное в комнате - стол с красивой скатертью. Даже если лампа здесь всего одна и висит по центру потолка, это легко исправить: меняете родной подвес на длинный провод и закрепляете его в нужном месте на потолке так, чтобы сама лампа оказалась именно по центру столовой зоны.
Хозяева запрещают переклеивать обои? Самое действенное решение в таких случаях - купить много льняного или хлопкового полотна и завесить им стены. Во-первых, вы скроете всё, что неприятно вашему глазу, во-вторых, на текстиль легко навесить личный декор и фотографии, в-третьих, это радикально изменит атмосферу помещения. Крепить материю можно как на булавки, так и аккуратно приколачивая к верхнему плинтусу. Не забывайте пылесосить по необходимости.
Из приобретений в съёмную квартиру, которые можно забрать с собой, я бы посоветовала ширму. За неё можно спрятать то, на что не хочется смотреть, но нельзя выбросить. А также на неё можно вещать одежду, которую вы пока не хотите убирать в гардероб или планируете надеть завтра. Второй предмет - сундук - атмосферный объект, в который много чего можно спрятать.
Незаметная, но сильная часть нашего восприятия пространства - ароматы. Вспомните ощущение после свежей влажной уборки, когда не только глаз радуется отсутствию пыли, но и нос ощущает приятный лёгкий запах чистящего средства. У нас он автоматически связан с чистотой. Так же и с интерьером квартиры: подобрав приятный лично вам аромат, вы сможете сделать временное место пребывания намного роднее.
Нет - старым фотографиям и картинам, да - личному декору! У меня есть 15-сантиметровая медная голова Будды, привезённая из Таиланда. Она помогает мне сделать каждое новое место проживание моим, душевным. Это вещь-символ. Я очень рекомендую иметь хотя бы один такой объект. Удачи с переездом и обустройством. Помните, что дом - это не место, а чувство.
Текст: Светлана Волина
Иллюстрация: Настя Яровая